- Sprzedaż mieszkania z kredytem przebiega bezpiecznie, gdy z ceny spłacasz saldo w banku, uzyskujesz pisemną zgodę na wykreślenie hipoteki i podpisujesz akt notarialny.
- Prawo do wcześniejszej spłaty i proporcjonalne obniżenie kosztu kredytu gwarantuje ustawa o kredycie hipotecznym; rekompensata: zmienna stopa do 36 mies., stała stopa w okresie stałego oprocentowania (Dz.U. 2025 poz. 720).
- Depozyt notarialny i rachunek zastrzeżony porządkują przepływ środków; depozyt działa na podstawie art. 108 Prawa o notariacie.
- PIT: sprzedaż po 5 latach liczonych od końca roku nabycia bez podatku; przed 5 latami zwolnienie przy wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat (podatki.gov.pl).
- PCC: na rynku wtórnym płaci kupujący 2%, z wyjątkiem zwolnienia „pierwsze mieszkanie” oraz 6% dla zakupu 6. i kolejnych lokali w określonych przypadkach (ustawa o PCC, art. 7 i 7a).
Sprzedasz mieszkanie z kredytem, jeśli z ceny transakcyjnej zostanie spłacone saldo w banku, a bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Procedura jest przewidywalna: dokumenty z banku, bezpieczna płatność, akt notarialny i wnioski do księgi wieczystej. Chcesz przejść ten proces sprawnie i bez ryzyka przestoju finansowego.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym krok po kroku od weryfikacji salda do aktu notarialnego
Zacznij od zamówienia w banku zaświadczenia o saldzie całkowitej spłaty na konkretny dzień i numeru rachunku technicznego. Równolegle złóż wniosek o promesę zwolnienia hipoteki po wpływie środków. Ustal z notariuszem mechanizm rozliczenia: depozyt notarialny albo rachunek zastrzeżony z przelewem bezpośrednio do banku wierzyciela. W umowie przedwstępnej wpisz numery rachunków, kwoty, terminy i warunki wypłat. Przed aktem sprawdź księgę wieczystą: właściciela, treść hipoteki, ewentualne roszczenia. W dniu aktu środki trafiają zgodnie z harmonogramem, notariusz włącza do aktu wnioski do KW o wpis własności kupującego i o wykreślenie hipoteki po doręczeniu oświadczenia banku o spłacie. Po rozliczeniu odbierz potwierdzenie zamknięcia kredytu i zakończ sprawę w bankowości.
Jakie dokumenty musisz uzyskać z banku: zaświadczenie o saldzie, promesa zwolnienia hipoteki i dyspozycja spłaty
Poproś bank o trzy pozycje: zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu z datą ważności, promesę zgody na wykreślenie hipoteki po pełnej spłacie oraz dyspozycję spłaty z rachunkiem technicznym. Bank wyda po spłacie oświadczenie wierzyciela o wygaśnięciu zabezpieczenia (tzw. list mazalny), które dołączysz do wniosku KW. Jeśli przy kredycie działają polisy pakietowe, ustal moment ich wygaśnięcia i ewentualne zwroty składek. Dla przejrzystości poproś o wskazanie całkowitej kwoty do spłaty „na dzień X” oraz informacji o naliczaniu odsetek dziennych do chwili wpływu przelewu.
Jak rozliczyć kredyt przy sprzedaży: wcześniejsza spłata z ceny, prowizja w pierwszych 36 miesiącach i zwroty kosztów
Rozliczenie jest proste: część ceny idzie na spłatę kredytu, nadwyżka trafia do Ciebie. Ustawa przewiduje prawo wcześniejszej spłaty i proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu. Rekompensata dla banku działa różnie: przy zmiennej stopie dopuszczalna w pierwszych 36 miesiącach i z limitami (m.in. do 3% spłacanej kwoty oraz nie wyżej niż odsetki za 12 miesięcy); przy stałej stopie – tylko w okresie obowiązywania stałej stopy i do wysokości rzeczywistych kosztów banku. Przykład: cena 500 000 zł, saldo 320 000 zł, rekompensata 1% od salda = 3 200 zł; Twój wpływ po spłacie i rekompensacie: 176 800 zł minus koszty sądowe i notarialne. Zsynchronizuj dzień przelewu tak, by ograniczyć odsetki naliczane do chwili wpływu.
Jak bezpiecznie poprowadzić płatność: depozyt notarialny lub rachunek zastrzeżony, przelew do banku i harmonogram wypłat
Depozyt notarialny działa na podstawie art. 108 Prawa o notariacie: notariusz przyjmuje środki na specjalny rachunek i wypłaca po spełnieniu warunków z protokołu depozytowego. Alternatywą jest rachunek zastrzeżony w banku. W harmonogramie nazwij daty: akt, przelew do banku, wypłata nadwyżki, złożenie wniosków do KW. Zapisz konsekwencje opóźnień i przesunięcie aktu, jeśli promesa zwolnienia hipoteki nie dotrze w terminie. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, uczyń wypłatę transzy zależną od przedstawienia promesy Twojego banku – rozliczenie następuje w jednym łańcuchu płatności.
| Rozwiązanie | Na czym polega | Kontrola i koszty |
|---|---|---|
| Depozyt notarialny | Środki trafiają na rachunek depozytowy notariusza; wypłata po spełnieniu warunków. | Wysoka kontrola warunków; koszt zgodnie z taksą i ustaleniami kancelarii. |
| Rachunek zastrzeżony | Bank wypłaca środki po spełnieniu warunków z umowy rachunku. | Kontrola po stronie banku; opłata za prowadzenie rachunku. |
Jakie są alternatywy dla standardowej sprzedaży: przejęcie długu przez kupującego, przeniesienie kredytu i sprzedaż z najemcą
Przejęcie długu wymaga zgody banku i pozytywnej oceny kupującego; cena zwykle równa się nadwyżce ponad saldo. Zmiana zabezpieczenia (przeniesienie kredytu na inną nieruchomość) sprawdza się, gdy chcesz zachować umowę kredytową. Sprzedaż z najemcą jest wykonalna: nabywca wstępuje w stosunek najmu; przy umowie na czas oznaczony z formą pisemną i datą pewną nabywca nie ma uprawnienia do wypowiedzenia z ustawowym terminem. W umowie przedwstępnej wpisz warunki zgód banku, terminy i skutki odmowy.
Jakie podatki i opłaty poniesiesz przy sprzedaży przed i po 5 latach oraz kiedy skorzystasz z ulgi mieszkaniowej
Po 5 latach podatkowych liczonych od końca roku nabycia sprzedaż jest bez PIT. Przed 5 latami rozliczasz PIT 19% od dochodu (cena minus koszty nabycia i udokumentowane nakłady), z ulgą mieszkaniową przy wydatkowaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Opłaty sądowe: 100 zł za wniosek o wykreślenie jednej hipoteki (formularz KW-WPIS). PCC na rynku wtórnym pokrywa zwykle kupujący: 2% z wyjątkami – zwolnienie „pierwsze mieszkanie” oraz 6% dla zakupów 6. i kolejnych lokali w ustawowo opisanych sytuacjach. Te różnice nie obciążają sprzedającego, lecz wpływają na harmonogram i warunki transakcji.
Jak wycenić nieruchomość obciążoną hipoteką i przygotować ją do sprzedaży, aby skrócić czas transakcji
Wycenę oprzyj na porównaniach transakcyjnych w najbliższej okolicy i standardzie, nie na saldzie kredytu. Różnica między wartością rynkową a saldem to nadwyżka dla Ciebie. Uporządkuj dokumenty: zaświadczenie wspólnoty o braku zaległości, zgodność powierzchni, aktualny odpis z KW. Przygotuj lokal: napraw drobne usterki, uporządkuj przestrzeń, zorganizuj sesję zdjęciową. Przykład: cena 500 000 zł, saldo 320 000 zł, nadwyżka 180 000 zł; po rekompensacie i opłatach kwotę końcową policz według rzeczywistych kosztów. Kompletny pakiet dokumentów przyspiesza decyzję kupującego i finansującego banku.
Co zrobić, gdy zadłużenie przewyższa cenę mieszkania lub masz opóźnienia w spłacie i chcesz uniknąć egzekucji
Gdy cena rynkowa nie pokrywa salda, przygotuj porozumienie z bankiem: sprzedaż z częściowym zaspokojeniem, spłata różnicy z innych środków albo uzgodniona restrukturyzacja. Ustal z bankiem warunkowy harmonogram wypłat i kolejność czynności, aby uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki po rozliczeniu. Jeśli masz opóźnienia, złóż wniosek o restrukturyzację (czasowe obniżenie rat, wydłużenie okresu kredytowania), co stabilizuje sytuację do sprzedaży. Zachowaj ciągłość spłat do dnia transakcji – wypowiedzenie umowy kredytu komplikuje i podraża procedurę.
Jakie zapisy umowy przedwstępnej i aktu chronią strony oraz jak wygląda checklista dokumentów i terminów
Umowa przedwstępna powinna zawierać: precyzyjny opis nieruchomości i KW, cenę, sposób płatności, numery rachunków, terminy i warunki wypłat, kary umowne za opóźnienie, listę dokumentów z banku, terminy aktu i wydania lokalu. Zadatek ureguluj zgodnie z kodeksem cywilnym (zatrzymanie lub zapłata podwójnej kwoty przy niewykonaniu z winy strony przeciwnej). W akcie notarialnym notariusz zamieści wnioski do KW: wpis własności kupującego oraz wykreślenie hipoteki po doręczeniu oświadczenia banku. Przygotuj wypisy aktu dla banku i sądu, a także dowód opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki.
Checklista – krok po kroku
- Zamów w banku: zaświadczenie o saldzie na dzień X, promesę zwolnienia hipoteki, dyspozycję spłaty z rachunkiem technicznym.
- Ustal u notariusza mechanizm rozliczenia (depozyt lub rachunek zastrzeżony) i warunki wypłat w protokole.
- Podpisz umowę przedwstępną: wpisz rachunki, kwoty, terminy, kary umowne, warunek dostarczenia promesy banku.
- W dniu aktu: zrealizuj przelew do banku, odbierz potwierdzenie spłaty, złóż wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki (opłata 100 zł).
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak. Bank kupującego kieruje część ceny na rachunek Twojego kredytu, a reszta trafia zgodnie z harmonogramem. Warunkiem jest promesa zwolnienia hipoteki i zapisy w akcie z wnioskami do KW.
100 zł za wykreślenie jednej hipoteki. Opłacasz przelewem na konto sądu albo e-znakiem opłaty sądowej, dołączając dowód do wniosku KW-WPIS.
Oba rozwiązania są bezpieczne. Depozyt zapewnia kontrolę warunków po stronie notariusza, rachunek zastrzeżony po stronie banku; decyzję podejmij według kosztu i terminów stron.
Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Po 5 latach sprzedaż jest bez PIT; wcześniej skorzystasz ze zwolnienia przy wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w 3 lata.
Nie. Wymagana jest zgoda banku oraz pozytywna ocena zdolności i ryzyka; warunki zgody określa bank na piśmie przed aktem.
PCC 2% płaci kupujący, z wyjątkiem ustawowego zwolnienia „pierwsze mieszkanie”. Od 2024 r. istnieje także stawka 6% dla zakupów 6. i kolejnych lokali w opisanych w ustawie przypadkach.
Zadatek rozliczasz według kodeksu cywilnego: zatrzymanie albo obowiązek zapłaty podwójnej kwoty przy niewykonaniu z winy strony przeciwnej. W razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi.
Aktualizacja artykułu: 07 września 2025 r.
