- Elektroniczne księgi wieczyste (EKW) sprawdzisz bezpłatnie online, jeśli znasz numer księgi, a urzędowy odpis zamówisz odpłatnie i zweryfikujesz w systemie.
- Jawność, domniemania i rękojmia wynikają z u.k.w.h.: art. 2, 3, 5, 8, dostęp publiczny i e-dokumenty z art. 364–365. (MS/ISAP)
- Oficjalny serwis to ekw.ms.gov.pl, podgląd bez logowania, weryfikacja e-odpisu przez funkcję „Weryfikuj dokument”. (MS)
- Opłaty online: odpis zwykły 20 zł, odpis zupełny 50 zł, wyciąg 5–20 zł, zaświadczenie 5 zł, podgląd treści bezpłatny. (MS)
- Przy wzmiance rękojmia nie działa, dlatego przed zakupem zamów e-odpis i żądaj dokumentów źródłowych od sprzedającego.
Elektroniczne księgi wieczyste sprawdzisz bezpłatnie w serwisie EKW po numerze księgi, a urzędowy odpis pobierzesz online za opłatą i zweryfikujesz w systemie. Podgląd służy informacji, natomiast e-odpis ma moc dokumentu sądowego zgodnie z art. 364 u.k.w.h. Poniżej dostajesz procedurę krok po kroku, wyjaśnienie działów oraz listę ryzyk i decyzji przed zakupem nieruchomości.
Czym są elektroniczne księgi wieczyste i na jakiej podstawie prawnej działają
Elektroniczna księga wieczysta to urzędowy rejestr praw do nieruchomości prowadzony przez sądy rejonowe w systemie teleinformatycznym Ministra Sprawiedliwości. Zasady wynikają z ustawy o księgach wieczystych i hipotece: art. 2 wprowadza jawność, art. 3 domniemania zgodności prawa ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym, art. 5 rękojmię wiary publicznej ksiąg, a art. 8 wyłączenie rękojmi m.in. przy wzmiance. Dostęp online, przeglądanie oraz wydawanie e-dokumentów reguluje art. 364–365. Strukturę działów i techniczne prowadzenie EKW określa rozporządzenie MS z 15.02.2016 r., z późniejszymi zmianami. System EKW udostępnia bezpłatny podgląd treści po numerze księgi oraz płatne odpisy i wyciągi do samodzielnego wydruku z identyfikatorem weryfikacyjnym.
Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki zgodnie z prawem
Podgląd w EKW wyszukasz wyłącznie po numerze KW. Adres lub sam numer działki nie stanowią kryterium wyszukiwania w serwisie. Skąd wziąć numer: poproś właściciela lub pośrednika, sprawdź akt notarialny, wypis z EGiB, umowę deweloperską. Informacji udziela także Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych oraz ekspozytury przy sądach rejonowych, w ramach jawności rejestru. W części geoportali powiatowych numer KW bywa widoczny w atrybutach działki, dostęp zależy jednak od administratora. Unikaj płatnych stron obiecujących „odkrycie numeru po adresie”, to pośrednicy bez mocy urzędowej, pobierający opłaty za dane dostępne oficjalnie.
Jak sprawdzić księgę wieczystą online krok po kroku w serwisie EKW Ministerstwa Sprawiedliwości
Wejdź na ekw.ms.gov.pl, wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej”. Wprowadź numer w formacie: kod wydziału (4 znaki, np. KR1P), numer repertorium (8 cyfr), cyfra kontrolna (1 cyfra). Wybierz „Aktualna treść” lub „Zupełna treść” z historią. Nagłówek poinformuje o wzmiance, jeśli toczy się postępowanie lub złożono wniosek o wpis. Podgląd uzyskasz bez logowania i bez opłaty. Wydruk z podglądu ma charakter informacyjny, a urzędowym dokumentem jest e-odpis lub wyciąg zamówiony w EKW. Płatność odbywa się online, operator serwisu płatniczego nalicza prowizję do opłaty ustawowej. Dokument pobierzesz jako plik do samodzielnego wydruku.
Jak czytać działy księgi wieczystej i co oznaczają wpisy oraz wzmianki
Księga zawiera cztery działy: I-O „Oznaczenie nieruchomości” i I-Sp „Spis praw związanych z własnością”, II „Własność i użytkowanie wieczyste”, III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”, IV „Hipoteka”. Dział I porównasz z EGiB i planem lokalu, dział II wskaże właściciela, udział i podstawę nabycia, dział III ujawni służebności, roszczenia, ostrzeżenia, dział IV hipoteki i inne zabezpieczenia. Wzmianka sygnalizuje toczące się postępowanie i wyłącza rękojmię (art. 8 u.k.w.h.), dlatego nie finalizuj transakcji, dopóki nie zobaczysz rozstrzygnięcia lub nie zabezpieczysz warunku w akcie notarialnym. Każdy wpis czytaj z rubrykami: treść, podstawa wpisu, data złożenia wniosku.
| Dokument z EKW | Opłata online (samodzielny wydruk) | Tryb papierowy (CIKW/poczta) | Podstawa (miesiąc/rok) |
|---|---|---|---|
| Odpis zwykły | 20 zł | 30 zł | (MS/EKW, 09/2025) |
| Odpis zupełny | 50 zł | 60 zł | (MS/EKW, 09/2025) |
| Wyciąg (1–4 działy) | 5–20 zł | 15–30 zł (zależnie od liczby działów) | (MS/EKW, 09/2025) |
| Zaświadczenie o zamknięciu KW | 5 zł | 10 zł | (MS/EKW, 09/2025) |
Jak zweryfikować własność i prawo do nieruchomości w dziale II przed zakupem
W dziale II porównaj dane właściciela z umową przedwstępną i dowodem tożsamości. Sprawdź udziały, podstawę nabycia oraz ewentualne współwłasności małżeńskie. Gdy wpis to „współwłasność 1/2”, a oferta dotyczy 100%, zażądaj dokumentów do przeniesienia pozostałego udziału przed aktem. Przy użytkowaniu wieczystym zweryfikuj termin i właściciela gruntu. Zastosuj prostą regułę: brak zgodności treści działu II z dokumentami transakcji = brak finalizacji. Rękojmia chroni nabywcę tylko wtedy, gdy nie ma wzmianki; w przeciwnym razie ochrona nie działa do czasu rozstrzygnięcia.
Jak sprawdzić służebności, ograniczenia i roszczenia w dziale III oraz ich skutki
Dział III ujawnia m.in. służebności gruntowe i osobiste, ostrzeżenia oraz roszczenia. Wpis „służebność przechodu i przejazdu” ogranicza korzystanie z nieruchomości, wpis „ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji” informuje o postępowaniu komorniczym. Zanotuj wszystkie wpisy, określ ich zakres i wpływ na użytkowanie oraz koszty. Przykład liczbowy: jeżeli dożywocie obejmuje całe mieszkanie, realny czynsz najmu może spaść z 3 000 zł do 0 zł, bo uprawniony ma prawo zamieszkiwania. Niejasny wpis wyjaśnij w dokumentach źródłowych i w e-odpisie; brak pełnej jasności oznacza wstrzymanie transakcji lub zapis warunku w akcie.
Jak sprawdzić hipotekę i inne obciążenia w dziale IV oraz ryzyka dla kupującego
Dział IV pokazuje rodzaj hipoteki, kwotę, walutę i wierzyciela. Przykład: „hipoteka umowna 400 000 PLN na rzecz Banku X”. Kupujesz mieszkanie za 700 000 zł, saldo zadłużenia w zaświadczeniu to 385 000 zł, więc w akcie ustal podział ceny: 385 000 zł przelew na rachunek banku z tytułu spłaty, 315 000 zł dla sprzedającego. Po spłacie wierzyciel wydaje zgodę na wykreślenie (tzw. kwit mazalny), a Ty składasz wniosek o wykreślenie hipoteki. Wpis „hipoteka przymusowa” sygnalizuje spór lub egzekucję, wymaga szczegółowej weryfikacji dokumentów od wierzyciela. Brak zgody wierzyciela na wykreślenie oznacza brak finalizacji.
Jak pobrać urzędowy odpis elektroniczny i czym różni się od bezpłatnego podglądu
W EKW wybierz „Składanie wniosków o wydanie dokumentu”, wskaż KW i typ: odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg (zakres działów), zaświadczenie o zamknięciu KW. Opłać przez ePłatności. Otrzymasz plik z identyfikatorem weryfikacyjnym; sprawdzisz go w menu „Weryfikuj dokument” po wpisaniu identyfikatora. Różnica jest zasadnicza: e-odpis ma moc dokumentu sądowego (art. 364 ust. 4), wydruk z podglądu to tylko informacja. Ustawa nie określa terminu ważności odpisu, instytucja odbierająca dokument sama wskazuje, jak aktualny egzemplarz akceptuje.
Jak bezpiecznie korzystać z EKW online i unikać błędów, płatnych pośredników oraz phishingu
Używaj wyłącznie domeny ekw.ms.gov.pl. Sprawdzaj pasek adresu i certyfikat, podgląd KW jest bezpłatny, dlatego nie płać na stronach, które żądają opłat za sam dostęp. Płatność w EKW dotyczy wyłącznie wydania dokumentów i realizuje się przez oficjalny operator płatności. Serwis stosuje limity zapytań i przerwy techniczne, dlatego przygotuj dokumenty wcześniej, gdy finalizujesz zakup. Nie opieraj się na zrzutach ekranu; trzymaj się e-odpisu i dokumentów źródłowych. Przy wzmiance zastrzeż sobie warunek zawieszający w akcie lub wstrzymaj podpis do czasu rozstrzygnięcia.
Checklista – krok po kroku
- Uzyskaj numer KW od właściciela lub w CIKW, pobierz ostatni e-odpis.
- Wejdź na ekw.ms.gov.pl → „Przeglądanie księgi” → sprawdź wzmiankę, dział II (własność), dział III (roszczenia), dział IV (hipoteki).
- Jeśli jest hipoteka: weź zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie, w akcie ustaw przelew do wierzyciela w kwocie równej saldu.
- Zweryfikuj e-odpis w EKW przez „Weryfikuj dokument”, przy niejasnościach żądaj dokumentów źródłowych, dopiero potem podpisuj umowę.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, każdy kto zna numer KW przegląda treść bez opłaty. Uprawnienie i forma udostępniania wynikają z art. 364–365 u.k.w.h. oraz instrukcji EKW.
Numer składa się z kodu wydziału (4 znaki), numeru repertorium (8 cyfr) i cyfry kontrolnej. Znajdziesz go w akcie notarialnym, EGiB albo uzyskasz informację w CIKW.
Wydruk z podglądu jest informacyjny. E-odpis ma moc dokumentu sądowego i zawiera identyfikator do weryfikacji w EKW.
20 zł odpis zwykły, 50 zł odpis zupełny, wyciąg 5–20 zł, zaświadczenie 5 zł. Podgląd treści jest bezpłatny.
Tak, zgodnie z art. 8 u.k.w.h. rękojmia nie działa w razie wzmianki o wniosku lub ostrzeżeniu. Transakcję finalizuj po wyjaśnieniu sprawy.
Użyj funkcji „Weryfikuj dokument” w EKW i wpisz identyfikator z odpisu. System potwierdzi zgodność treści.
Tak, serwis wprowadza limity zapytań i okresowe przerwy techniczne. Zaplanuj pobranie dokumentów przed podpisaniem umowy.
Aktualizacja artykułu: 08 września 2025 r.
